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Crédit immobilier : l’apport conditionne le taux et le coût du prêt !

On parle beaucoup aujourd’hui de la baisse des taux en matière de crédit immobilier. Si cette donnée arythmétique constitue le fondement de tout financement, les moyens de l’optimiser sont souvent très méconnus du grand public.

Optimiser son crédit immobilier est pourtant plus intéresssant que jamais, car même si les taux sont bas, il est possible d’obtenir des conditions encore plus attractives notamment en terme de coût du crédit et de mensualité. L’apport conditionne toutes ces données, car il impacte plusieurs postes d’un financement immobilier : il diminue le montant emprunté, baisse le taux d’intérêt et surtout rassure le prêteur. Les fluctuations du marché immobilier sont telles que les banques ne sont pas sûres de retrouver le capital prêté en cas de vente rapide du bien : l’apport revêt donc une importance toute particulière, car il constitue une sorte de garantie ou de sûreté pour le prêteur de récupérer sa mise en cas de vente forcée.

La conséquence en est donc toute simple : plus l’apport est important, plus la banque récompense l’effort correspondant par une baisse des son taux. L’articulation mathématique fait le reste en faisant d’un pierre deux coups puisque le montant financé est lui aussi minoré tout comme le taux. A titre d’exemple, un prêt de 200 000 € sur 20 ans sans apport à un taux de 4 % coûte près de 20 000 € plus cher que le même prêt bénéficiant de 15 % d’apport, soit 170 000 € à un taux de 0.4 points de moins, c’est à dire à 3.6 %. le coût du crédit est ici minoré de 25 % alors que l’apport n’est « que » de 15 % frais de notaire inclus.

Tout le problème consiste alors à se constituer une épargne suffisante pour optimiser son prêt immobilier. Il existe toute une panoplie de supports d’épargne pour créer le pécule nécessaire. Les quatre familles de produits sont représentées par l’épargne réglementée, l’assurance vie, l’épargne salariale et les comptes sur livrets. Avec un livret A et un LDD désormais plafonnés à respectivement 22 950 € et 12 000 €, votre apport peut être largement atteint en quelques années même si le rendement oscille (l’actuel taux de 2.25 % devrait en effet être abaissé au 15 février prochain).

L’assurance vie reste elle aussi intéressante avec les meilleurs rendements d’épargne puisque certains produits demeurent au-dessus des 3 % comme par exemple le fonds en euros RES de la MACSF. Le délai légal de 8 ans pour sortir de toute fiscalité permet en outre de patienter le temps nécessaire pour constituer un montant conséquent. Moins rentables, les livrets fiscalisés sont eux aussi un plus tout comme l’épargne salariale qui peut être boostée par l’abondement de son entreprise. Encore faut-il avoir la chance d’être d’une part salarié et d’autre part dans un établissement proposant ce type de support.

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