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Donation d’un bien immobilier de son vivant

La donation d’un bien immobilier est devenue monnaie courante dans l’Hexagone depuis que les seuils des abattements fiscaux ont été considérablement réévalués à l’occasion de la loi Tepa notamment. Pour autant, tous les mécanismes de donation ne sont pas nécessairement connus du grand public qui ne sait pas toujours qu’en matière de donation immobilière, il existe d’autres formules que celle de la donation en pleine propriété…Focus.

Un bien immobilier est en réalité constitué d’un droit que l’on appelle « pleine propriété » qui est scindé en deux droits appelés « usufruit » et « nue-propriété ». L’usufruit est la jouissance du bien en question tandis que la nue-propriété est la possession du dit bien sans en avoir l’usage. Un bien immobilier peut donc faire l’objet d’une donation soit en pleine propriété, soit en actionnant ce que l’on appelle un démembrement immobilier qui est une répartition de la pleine propriété dans les deux droits que nous venons d’évoquer.

Avec la transmission de la pleine propriété, le donateur cède la totalité des droits du bien à son ou à ses donataires. C’est une donation irréversible (hormis certains cas assortis de droits de retour) qui doit donc être très réfléchie en amont, car en cas de besoin financier le donateur ne peut plus compter sur cet actif. Le coût notamment du vieillissement de la population amène notamment de nombreux donateurs à se pencher sur un démembrement qui est une solution infiniment plus avantageuse à divers titres.

En premier lieu, le donateur conservant la jouissance de son bien peut continuer à l’habiter comme bon lui semble et peut même bénéficier de revenus fonciers que ce dernier peut générer. Par ailleurs, la donation démembrée permet de réduire la facture des frais de donation, car le barème ne s’applique alors que sur la nue-propriété et non sur la pleine propriété tout en conservant le même abattement fiscal de 159 325 € par donateur et par donataire (dans le cas d’une transmission entre parents et enfants). A titre d’exemple, un donateur de 70 ans qui conserve la jouissance du bien via l’usufruit se verra affecter 30 % de la pleine propriété de sorte que les nu-propriétaires en auront 70 %. Sur une maison de 500 000 €, les droits de mutation ne seront donc calculés que sur 350 000 € et non sur la somme totale. S’il y a deux héritiers, ils n’auront que 1 500 euros de droits à régler chacun contre 17 000 €uros avec une donation en pleine propriété. Lors du décès des donateurs, l’usufruit leur revient sans autres frais…

Autre cas de démembrement plus spécifique encore : la donation temporaire d’usufruit. C’est schématiquement un processus inverse que celui qui est décrit ci-dessus. Avec ce mécanisme, le donateur conserve la nue-propriété du bien, mais en donne la jouissance aux donataires qui bénéficient ainsi de l’usage et des éventuels revenus fonciers générés par le bien. Des conbtribuables fortement imposés peuvent ainsi réduire leur facture fiscale, notamment les personnes assujetties à l’ISF. Attention toutfeois, la donation temporaire est donc limitée dans le temps par définition, souvent à 10 ans, et la valeur du droit donné est réintégrée dans sa totalité dans le patrimoine du donateur et donc de sa fiscalité.

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