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L’investissement locatif Duflot plus attractif que le Scellier ?

C’est fait ! Depuis le 1er janvier 2013, le tout nouveau dispositif d’investissement locatif Duflot vient de se substituer à l’ancien régime Scellier. Par rapport aux dispositions du Scellier en vigueur en 2012, à savoir une réduction d’impôt de 13 % sur la durée du dispositif, Duflot propose du 18 %, mais cette réduction d’impôt plus généreuse est-elle vraiment synonyme de gain. Pas si sûr si l’on considère bien les contraintes du bailleur en Duflot…

Même si tous les aspects du nouveau régime Duflot ne sont pas encore totalement réglés au Parlement, on en connait les grands principes. Rappelons que Duflot propose une réduction d’impôt de 18 % sur la durée du dispositif du montant de l’investissement plafonné à 300 000 € sachant que la réduction serait calculée sur un prix au mètre carré plafonné que l’on ne connait pas encore. L’objectif du Duflot est de recentrer les offres dans les zones souffrant du plus grand déficit de parc locatif : on songe donc en particulier à la couronne francilienne, à la capitale intra-muros ainsi qu’au sud, région PACA en tête.  Le principe du Duflot sera proposé à des investisseurs privés ainsi qu’à des SCPI respectant les dispositions du dispositif.

Deux grands critères sont à retenir : pour bénéficier du Duflot, il faudra répondre aux normes BBC soit dans le cas d’un logement neuf, soit dans le cadre d’une réhabilitation complète présentant les mêmes caractéristiques. A priori, les logements passifs présentant des performances encore supérieures au BBC bénéficieront peut-être de coups de pouce fiscaux supplémentaires. L’autre grand principe du Duflot est la calcul du montant de loyer principal. Les loyers devront être inférieurs de 20 % du prix moyen du marché immobilier sachant que les prix moyens en question par zone seront définis par un Observatoire qui sera créé dans le courant du premier semestre 2013. C’est la grande inconnue pour le moment, car aucun plafond n’est donc encore retenu jusqu’à présent…

Même si Duflot est a priori plus attractif qu’un investissement locatif libre, il présente en revanche plus de contraintes que l’ancien Scellier de sorte que la différence entre les réductions d’impôt de 18 % et 13 % est difficile à estimer. Les bailleurs auront en effet bien plus de contraintes. A titre d’exemple, les logements éligibles au Duflot ne pourront pas présenter 100 % de logements éligibles : on parle d’un quota de 75 à 80 % au titre de la mixité sociale. Quid d’un acquéreur au départ occupant du bien et décidant de le mettre en location en régime Duflot ? Par ailleurs, on ne devrait plus pouvoir louer le bien à des proches familiaux…Enfin, en Duflot, l’investisseur ne devrait plus bénéficier de l’abattement de 30 % sur les loyers qui était possible en Scellier ! Enfin quid également des dispositifs soumis au plafonnement des niches fiscales de 10000 €/an ? Les cumuls devenant de plus en plus limités, il faudra bien faire ses comptes…

Le Duflot plus attractif que le Scellier à 13 % ? Pas si sûr…

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